案情简介:

2021年5月郝某与某置业有限公司签订了《购房合同》一份,约定郝某购买某置业公司名下开发的某小区一处房屋,购房前某置业公司对外宣传房屋是一梯一户,但交房后实际为两梯两户,因此郝某认为实际房屋与宣传不符,为维护自身合法权益,诉至法院,要求与某置业公司解除商品房买卖合同,并要求返还其已付房款首付、已偿还的按揭贷款本金及利息,协助其办理解除网签手续。庭审中某置业公司抗辩案涉商品房自始至终都是两梯两户设计,郝某也在案涉《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中签名捺印,代表其已经知晓房屋设计构造,并且,他们从未将一梯一户作为卖点在销售过程中进行宣传,因此郝某无权要求解除《商品房买卖合同》。

法院审理:

法院认为,综合原告提供的宣传页等相关证据,可认定被告在前期宣传过程中存在“一梯一户”宣传;实践中商品房买卖合同大多为制式合同,购房人一般缺乏房地产方面的专业性知识,难以直接看懂房屋的具体状况,仅凭原告的签名捺印,不足以证实被告主张;虽然合同中约定宣传材料均不构成要约,但该条款从性质上看属限制或免除被告责任且与原告有重大利害关系的条款,被告应根据公平及诚实信用原则,尽到合理提示及说明义务,但被告未履行上述义务,应认为该条款对原告不发生法律效力。

综合以上因素,遂判决解除合同,被告向原告返还购房首付款、已支付的按揭贷款并承担合理利息。

律师说法:

卖房人在销售商品房时,要坚持诚实信用原则,不作误导性、夸大性的前期宣传,同时在订立商品房买卖合同过程中,要充分尽到提示说明义务,让买房人全面准确了解所购买房屋的架构、户型等信息,而不能利用自身专业优势地位,进行片面引导。否则,买房人即有权根据法律规定或合同约定行使合同解除权,并要求赔偿合理损失。

法律依据:

《民法典》第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

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